贸易战美国暗下狠手，中国7000亿人民币杀入市场，未来楼市何去何从？

6月24日，中国人民银行决定，从7月5日起，下调各类银行人民币存款准备率0.5个百分点，进一步推进“债转股”，加大对小微企业的支持力度。

关键词有两个：降准和放水。

下调存款准备率就是降准，而放水是本次降准的结果与目的。根据新华社的消息，这次降准将直接释放7000亿人民币流入市场。如果再算上债转股撬动的相同规模社会资金，此次降准将释放12000亿人民币。

新闻很小，但事情很大。

在中美贸易战的大背景下，中国降准占据了全球各大媒体的头版头条。最重要的是，降准涉及到大家都关心的问题：房价。

前几天戎评去几个楼盘赚了一圈，不出所料，几乎每个销售人员都跟我提到降准放水这事，资金流入楼市，房价还会再涨一波，要买的赶快入手。其他地方应该也有这个现象，估计是老板故意让销售拿降准当噱头，忽悠炒房客接盘。

同样，对于本次“定向降准”，无论金融专家还是楼市专家，也都给出了近乎一致的答案：利好楼市！

关于降准一事，戎评有两点想告诉大家：

第一，降准释放的资金流不会进入楼市，中央已经发话了，这是定向降准。

第二，中美贸易战是降准的大背景之一。也就是说，本次降准的原因之一，是为了应对贸易战。

当然，要想理清个中曲折，我们必须明白一个问题：什么叫降准？

在说降准前，戎评先给大家聊一个关于房地产的话题。

房地产是个高利润产业，但与之相反的是，大多数房企都存在高负债现象。比如盛极一时的万达集团，负债4200亿。再比如声名显赫的绿地集团，负债更是高达7550亿。

据统计，2017年，中国前五大上市房企平均资产负债率高达84%。

高负债的原因，归根结底还是玩法的问题。

房企的开发模式，基本上是清一色的杠杆玩法，以小规模的启动金撬动大规模的贷款。通俗的讲，就是房地产修房子的钱，自己只出小部分，大头则是通过贷款借的钱。房企贷款的钱，大多数由银行提供，少部分靠社会集资。而银行借贷出去的钱，则是储户的存款。

说到这里，就涉及到降准的关键词：存款准备金率。

所谓存款准备金，是指央行为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在央行的存款，央行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金。

说简单点，我们去银行存钱，银行会拿我们的钱去放贷，你也可以叫它投资。凡是金融投资，都存在风险。如果投资对象亏空，银行不仅拿分不到利息，甚至连本金都收不回来，这种现象我们称它为“银行坏账”。

关键在于银行放出去的钱都是老百姓的存款，如果坏账过多或者资金无法及时回笼，咱们去银行取钱的时候可能取不到现金。储户在银行拿不到自己的钱，谁还敢继续存？

所以根据央行规定，储户存的钱银行只能拿一部分出去放贷投资，剩下的那部分以作为提供给储户取钱的现金。这部分钱，就叫存款准备金。

举个例子，我们去银行存100元，银行不能把这100元全部贷出，至少要留一部分钱在账户上。比如留20元，那么20元就是存款准备金，准备金率就是20%。

降准的意思，就是降低存款准备金率。

比如这次降准0.5%，银行就可以从我们100元里，多拿出0.5元放贷。这次放出的7000亿，就是这样来的。降准幅度越大，银行可放贷金额就越高。

通过上面的论述我们可以得知，只要准备金率下调，银行就可以贷出更多的钱，而这些钱必然会流向市场。在现代经济学上，我们管它叫“放水”。关键在于，向哪里放水？ 

现在一提到银行放水，大家都会认为放出的钱会流向楼市。房价，又要涨了！

有这种想法并不奇怪，毕竟历史教训摆在那里。

从以往的经验来看，降准都会使放出来的钱流入楼市，刺激房价。降准幅度越高，房价涨得越快。历史上，降准幅度大于等于1%的总共出现了4次，其中有三次导致房价上升。

1999年11月21日，央行降准2%。一年后，北上广深一线城市房价上涨。

2008年12月5日，大型金融机构降1%，中小型金融机构降2%。一年后，全国房价进入高速发展时期。

2015年4月20日，银行降准1%，一年后，以成都、武汉、长沙、西安为首的内陆省会城市房价进入爆发式增长阶段。比如成都，2016年初，成都十一区均价在1万左右。到了2018年，成都楼市均价已接近2万高位，而城南最贵的天府新区，均价突破3万大关。

问题的关键，出现在监管和定向不精准两个方面。

以前降准，央行只管放水不管引流。放出去的钱，爱怎么花怎么花，搞基建、搞投资、搞房地产。

我们都知道，资本都是逐利性的，在房地产一轮接一轮暴涨的档口，大多数资本家把从银行贷出的钱都砸向了楼市。不管是不是房地产行业的，只要手里有钱的企业，都想从庞大的楼市盛宴中分一杯羹，哪怕是残羹剩饭也是赚。

据Wind数据显示，截至2018年一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。

比如非房企的保险金融巨头中国平安，在2016年Q2季度末投资性房地产高达334.29亿元。现在，平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域，俨然是金融保险行业的地产龙头。

2016年数据

在各行各业、上到大集团、中到小公司、小到个体户，有钱的都在炒房，房价不涨才怪。

不过，这次降准跟以往完全不一样。

首先，央行本次是定向降准，2000亿是给微小企业的贷款，且企业必须拥有实体经济，而不是挂空壳炒房的企业。剩下的5000亿，主要用于国企债转股的经济活动。

其次，银监会已经发话，央行放出去的钱，该怎么花，通通都要经过银监会审查，以保证资金不会流入与本次降准无关的行业。

央行负责定向放水、银监会负责监管引流，基本上断绝了资金流入楼市的可能。

再则，以目前中国楼市的情况来看，我们也不可能继续向楼市放水。

降准第二天，市场放出风声：全国棚改紧急叫停，审批权回收国开总行。

没有任何意外，次日开盘，产业布局以三四线为主的房企股票，全线飚绿。

随后，与房地产紧密联系的钢材、水泥板块也出现较大跌幅。

与此同时，房地产相关的二级行业版块，也遭到不同的冲击。

虽然国开行出面辟谣，但也传递出两条信息：第一，国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，新项目基本暂停审批。第二，对棚改安置方式从强调货币化重回以实物安置为主。

重点，在第二条。

众所周知，这两年房价上涨的主力军，基本是三四线城市。而推动房价上涨最重要的原因，正是棚改货币化政策。

顾名思义，棚改货币化的核心，是现金。在2008年以前，棚改补偿主要是以实物安置为主。也就是说把你房子拆了以后，直接赔给你相应数量的现房。2008年后，实物安置开始转向货币安置，政府不再赔房，直接按户口或原房面积赔钱（当时棚改是以地方为主）。

2015年，中国提出三年棚改计划，在全国范围内完成1800万套棚改任务。而货币化政策，成为本次全国性棚改的首选赔偿方式。

随着棚改货币化的全面推进，城市涌入了一大批购房生力军。其结果就是市场对房子的需求激增，直接推动房价上涨。

2014年~2017年，棚改货币化安置从08年的9%，大幅提升到60%。由于国开行棚改资金60%涌入中西部及东北落后地区，三四线城市棚改货币化安置比例高达70%，个别地区甚至已经超过90%。

在这四年里，从棚改货币化中诞生的拆二代群体成为购房生力军，其购房面积分别达到0.4亿平米、1.5亿平米、2.5亿平米和2.6亿平米，占住宅销售面积近20%。同样，三四线城市的比例要超其他地区，达到了40%。

受棚改货币化对购房需求的激增，三四线城市的房价进入爆发式增长阶段。截止2018年5月，全国80%的三四线城市房价要么是突破万元大关，要么是在万元关口徘徊。

这次针对棚改的大动作，主要是为了平抑三四线城市房价，原因有两点：

第一，三四线房价过高，已经超过居民平均工资。

据统计，今年1~5月，全国新建商品房均价已达到8600元，比去年同比增长11.6%。而根据智联招聘的数据，Q1季度全国37个主要城市的平均薪资为7629元，不足8000元。换而言之，房价超过工资的时代已经到来。

第二，高房价阻碍了国家拉动内需的经济政策。

今年5月，我国消费增速仅8.5%，创2003年5月以来新低，连一直强劲的乡村消费增速都出现了回落。

当前，东部沿海城市的内需基本饱和，三四线城市才是扩大内需的主力军。然而，过度增长的房价已经掏空了许多人的钱包，非地产内需遭到严重抑制。因此，如何平抑房价以响应中央扩大内需的政策，成为三四线城市的首要问题。

在戎评看来，中国未来的房价会呈现这种趋势：一二线以维稳为主，三四线则向下压，但降幅不会太猛。房地产泡沫破裂的后果，想必大家都清楚，所以断崖式下跌的情况基本不可能发生。

说完楼市，我们再来看看降准与贸易战的联系。

央行这次放水的时间非常巧妙，7月5日。而中国对美国首批进口商品征收关税的时间，刚好卡在第二天，也就是7月6日。

在理清个中环节之前，我们首先来看三个关键词。

这个术语，我们可以从字面意思理解，即给货币松绑。怎么松绑呢？在利率上做文章。

一般而言，执行量化宽松政策的央行，都会以零利率或者接近零利率的手段，降低现金在银行的收益。当收益减少之后，钱自然会流向市场。当然，宽松政策的重点还在于国家可以通过零利息，购买国债等中长期债券，以此增加市场货币的供给量（增加市场流通货币，是货币量化宽松政策的最终结果）。

自2008年金融危机一来，美国为解决如鲠在喉的高债务风险，施行了多轮QE政策（量化宽松）。在有效回购了大量债券的同时，也使得美元汇率下降，多国外汇储备蒸发。而人民币的高速增长，就是在这一时期完成的。

加息，指央行增加贷款利息和存款利息。简单来说，当贷款利息增加时，还钱的成本增大，很多人就会尽快把钱还给银行。当存款利息增加时，则会使现金在银行的收益增多，那么很多人就会把钱存进银行提高收益。

重点是当存款增加与贷款减少时，市面上的流通资金就会变少。

所以，加息是央行一种回收流动货币的政策。现金流变少后，企业资金就会变少，甚至面临资金链断裂或者破产的风险。而大多数依靠企业赚钱的人，要么收益下降，要么直接失业。总的来说，加息会使得市场流通货币减少，导致钱越来越难赚。

降息与加息相反，通过降低贷款利息和存款收益，使大量货币从银行流出。当市面上的现金流增多时，个体或者公司不仅能以更低的利息贷款，还能从更多渠道获得现金。

简单来讲，降息能使市场的现金流增多，钱多了，个体或者公司就会扩大生产，赚钱自然也就方便了。

当然，降息最大的风险在于资本的逐利性会驱使大部分现金流入楼市，从而推高房价。大家发现没有，降息和降准的结果基本一致，都是驱动货币从银行流出，以增加市场的货币供应。

2015年，美国结束QE政策。受美元国际货币的影响，全球各大经济体相继进入货币紧缩（收紧银根，减少市场货币供应量）的状态，中国也不例外。

虽然从广义上而言，中国的M2高达174万亿人民币，比美元和欧元的总量都还高。但由于中国经济的特殊性，大多数货币都锁在楼市。真正流入市场的货币其实非常少，再加上央行的货币紧缩政策，中国这两年的现金流是少之又少。最直观的感受，就是从正规渠道贷款难度增加，赚钱也越来越难。

按照之前的理论，我们应该全面降息，增加现金供应量。

但问题是，美国是紧缩政策。当美国结束QE后，美元汇率就会回升，如果我们再降息，扩大人民币供应量，则会导致人民币与美元的汇率失衡、价值下跌。

人民币下跌虽然有利于出口，但我们进口却会花费更多。而作为世界第二大消费市场，中国进口产品占消费的三分之一。当进口成本上涨，物价就会相应上涨，到时候面临通胀压力的不止是楼市，而是整个中国经济。

所以此时的中国只有要紧牙关，抗住压力。

但是，美国显然不想让我们过好。在中美贸易战的当口，美国做了一个大动作：加息！

作为国际货币的发行者，美联储加息不仅会快速吸引美元回流，还能勾引他国资本流向美国（资金外逃）。

毫无疑问，美国在贸易战关键时刻宣布加息，不仅是为了刺激制造业回流（戎评在这篇文章讲过《战火重燃》），还会诱使中国资本流入美国（后果是市场现金流减少，经济雪上加霜），以里外夹击之势瓦解中国经济！

球，现在踢到中国脚下，怎么办？

跟随美国加息吗？前文说过，当前中国执行的是货币紧缩政策，市面的现金流本来就少。如果跟随美国加息，其结果必然导致现金流更少，钱更难赚。

不跟，想跑的资本还是会外逃，现金流同样会减少。

面对“加息”这个看似无解的神仙局，中国该怎么办？

大家是不是想到了什么？没错，就是定向降准与定向降息。央行放水，银监会导流，以保证增加的现金流既不会流入楼市，更不会流出国境！

总结一下，央行这次降准放水的目的，有三点：

第一，支持国企债转股，目前国企负债高达14万亿美元。在地方负债有基建回血以及居民负债依靠良性经济维持的情况下，国企负债成为首要解决目标。

第二，增加市场现金流，缓解当前由货币紧缩带来的用钱难问题。

第三，在即将到来的贸易战中，为小微企业背书。定向降准，可以有效缓解小微企业的信贷紧张。而这些企业，正是在贸易战中遭受冲击最严重的低端制造业企业。（PS.这次定向降准银监会已经说了，不支持“僵尸企业”，所以扶持的全都是以实体经济为主的小微企业）

国家本次降准，即是释放对经济转型的信心，也吹响了迎战美国的号角！

中国人民一定要坚信，胜利的曙光，必将属于伟大的共和国与伟大的中华民族！（来源：北京时间）